Юридическое сопровождение недвижимости и земельных участков в Крыму

С помощью нашей команды сопровождена регистрация жилого дома с признаками гостиничного фонда в рамках Федерального закона от 07.06.2025 № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов».

Согласно указанному закону, допускается предоставление услуг гостевых домов в жилых домах, в том числе расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, при наличии признаков гостиничного фонда.

Практический результат получен в Приморском крае — объект включен в Единый реестр средств размещения, получена официальная выписка, подтверждающая законный статус оказания услуг размещения.

Эксперимент проводится с 1 сентября 2025 года по 31 декабря 2027 года и распространяется на ряд субъектов Российской Федерации, в том числе Приморский край, Республику Крым и город федерального значения Севастополь (часть 2 статьи 1 Закона № 127-ФЗ).

Механизм является новым, практика его применения только формируется, однако уже подтвердил свою работоспособность и может быть использован в Республике Крым, как реальный инструмент легализации гостевых домов, расположенных на землях ИЖС, и снижения рисков земельного надзора и административной ответственности.

Клиент: победитель аукциона на право аренды земельного участка под строительство кафе. Торги были выиграны, оставалось подписать договор аренды.

До подписания договора была проведена юридическая оценка земельного участка. В ходе анализа выявлены грубые градостроительные нарушения: участок располагался одновременно в нескольких функциональных и территориальных зонах и, согласно документам территориального планирования, был предназначен для размещения объектов местного значения.В таких условиях строительство кафе было юридически невозможно, а приведение участка в соответствие требовало бы длительных и затратных процедур согласования.

Клиент обоснованно отказался от подписания договора аренды, поскольку аренда начислялась бы ежемесячно, при фактическом запрете на строительство.
После этого администрация обратилась в УФАС с требованием признать участника недобросовестным победителем аукциона, что повлекло бы включение в реестр и запрет на участие в торгах сроком на 5 лет.

По результатам рассмотрения дела УФАС установило, что сам аукцион был проведён с нарушением закона, а действия администрации противоречили требованиям подп. 14 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Клиент не был признан недобросовестным участником, право на участие в торгах сохранено.

Проверка земельного участка до участия в аукционе или до подписания договора позволяет избежать финансовых потерь, судебных споров и многолетних ограничений.

Клиент: инвестор приобрел крупный земельный массив (поле) для реализации проекта жилой застройки. Вид разрешенного использования земельного участка на момент приобретения - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), сведения внесены в ЕГРН, ограничения отсутствовали.

Проектирование поселка было запущено, началась подготовка к строительству, вложены значительные средства.

Спустя время администрация инициировала судебный спор с Росреестром, заявив требования об исключении из ЕГРН сведений о виде разрешенного использования «ИЖС» и установлении вместо него земель сельскохозяйственного назначения. Основание - якобы допущенные ранее ошибки в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Фактически администрация пыталась переложить последствия своих градостроительных решений на собственника, уже реализующего инвестиционный проект. В случае удовлетворения иска строительство стало бы юридически невозможным, а весь проект - экономически несостоятельным. Спор был рассмотрен в нескольких судебных инстанциях, включая кассационную.

Позиция собственника (нашего клиента) была полностью поддержана судами. Суд указал, что наличие либо отсутствие ошибок в ПЗЗ не может служить основанием для изъятия или изменения прав собственника, если вид разрешенного использования был установлен и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Вид разрешенного использования «ИЖС» сохранен.

Клиент получил разрешение на строительство гостиницы и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Объект был построен. Однако позже администрация просто поставила на документах штамп «аннулировано» и не направила их в Росреестр. Никакого официального решения принято не было, но регистрацию объекта фактически заблокировали.

Мы обратились в суд. Первая инстанция признала действия администрации незаконными и указала, что штамп не может отменять выданные разрешения. Также суд признал незаконным бездействие по не направлению документов в Росреестр. Однако суд ограничился обязанностью администрации издать правовой акт, не указав прямо на необходимость направить документы для регистрации.

Администрация подала апелляцию. В суде второй инстанции нам было важно не просто сохранить вывод о незаконности, а добиться реального восстановления права. Мы доказали, что нарушение заключалось именно в блокировке регистрации, а значит администрация обязана направить документы без отметки «аннулировано».

Апелляционный суд согласился с нашей позицией и обязал администрацию направить в Росреестр документы без незаконной отметки. В результате объект получил возможность быть зарегистрированным.

Важно не только признать действия органа власти незаконными, но и добиться такого судебного решения, которое реально восстанавливает нарушенное право и позволяет довести ситуацию до результата.